La rettifica del titolo in sanatoria fra verità documentale, errore materiale e funzione probatoria dell’oblazione. Il Consiglio di Stato accoglie il nostro appello.

CONSIGLIO DI STATO, SEZIONE IV, Pres. Sabbato, Est. Palmieri, Sentenza 12 novembre 2026, n. 8253. M.I. e altri (Avv. Alessandro Biamonte) contro Roma Capitale (Avv. Enrico Maggiore). Accoglie.

La rettifica del titolo in sanatoria fra verità documentale, errore materiale e funzione probatoria dell’oblazione

Avv. Alessandro Biamonte

PREMASSIMA

Condono edilizio ex legge n. 47/1985 – Concessione in sanatoria già rilasciata – Discrasia tra superfici riprodotte nel titolo e valori indicati nella modulistica originaria – Autoliquidazione e integrale versamento dell’oblazione – Errore materiale essenziale e agevolmente riconoscibile – Ammissibilità della rettifica – Illegittimità del diniego comunale – Effetti conformativi dell’annullamento giurisdizionale.

MASSIMA

È illegittimo il diniego di rettifica di una concessione edilizia in sanatoria che riproduca superfici difformi da quelle già risultanti dalla domanda originaria di condono e documentalmente riscontrabili nel calcolo dell’oblazione, quando la divergenza presenti i caratteri dell’errore materiale essenziale e facilmente conoscibile. La coincidenza fra le superfici dichiarate, la loro ponderazione secondo i criteri legali di calcolo e l’importo dell’oblazione autoliquidata e versata consente di individuare il dato corretto senza configurare, per ciò solo, una domanda di condono aggiuntiva. L’annullamento del diniego impone all’Amministrazione di conformarsi all’accertamento giudiziale, nei limiti delle statuizioni effettivamente rese e senza reiterare le ragioni ostative disattese dal giudice (Cons. Stato, Sez. IV, 12 novembre 2026, n. 8253).

1. Il problema giuridico: quando correggere non significa condonare nuovamente

La decisione della Quarta Sezione affronta una questione il cui rilievo trascende la singolarità della vicenda edilizia: se la difformità fra il contenuto descrittivo di una concessione in sanatoria e le risultanze della stessa domanda che ne costituisce il presupposto possa essere trattata come errore materiale emendabile oppure debba essere irreversibilmente assimilata a una richiesta tardiva di ampliamento del condono. È un’alternativa soltanto in apparenza definitoria. Dalla soluzione dipendono, infatti, tanto la conservazione dell’effettività di un titolo ampliativo già rilasciato quanto la praticabilità della regolarizzazione documentale di un immobile la cui consistenza era stata rappresentata, ancorché in modo non uniforme, all’atto della domanda originaria.

Il Consiglio di Stato ha riformato la sentenza del T.A.R. Lazio, Roma, Sez. IV-ter, n. 4351/2024, annullando il diniego di rettifica opposto da Roma Capitale a una concessione in sanatoria rilasciata nell’anno 2004 su domanda del primo condono, presentata nel 1986. La motivazione, breve quanto al percorso espositivo, è univoca nell’accertamento decisivo: le superfici maggiori figuravano nella sezione della modulistica destinata al calcolo dell’oblazione; il relativo ammontare era stato autoliquidato e versato; la divergenza del titolo costituiva pertanto un errore materiale essenziale e facilmente riconoscibile.

La sentenza non attribuisce al versamento dell’oblazione valore costitutivo della sanatoria. Riconosce, più precisamente, a quel versamento e al suo calcolo un’efficacia ricognitiva e probatoria all’interno dell’originario procedimento: il dato economico assume rilievo perché nasce da dichiarazioni dimensionali coeve alla domanda, non perché il pagamento possa surrogare i presupposti legali della regolarizzazione edilizia.

2. La sequenza documentale e la distinzione fra superficie fisica e superficie ponderata

Il punto di partenza è la domanda presentata in data 20 marzo 1986 su modulistica ministeriale Mod. 47/85. Il dichiarante aveva indicato, nella Sezione Terza, lettera B, mq 150,00 di superficie utile abitabile e mq 214,10 di superficie non residenziale. Quest’ultima era valorizzata con il coefficiente 0,60 ai soli fini del calcolo dell’oblazione, producendo il valore convenzionale di mq 128,46; la superficie complessiva computata a tali fini risultava dunque pari a mq 278,46. Il pagamento complessivo documentato ammontava a lire 5.675.000.

La distinzione fra mq 214,10 di superficie non residenziale fisicamente dichiarata e mq 128,46 di superficie convenzionalmente computata non ammette sovrapposizioni. L’articolazione del modello e le istruzioni fondate sugli artt. 2 e 3 del d.m. 10 maggio 1977 rendono intelligibile il meccanismo: il coefficiente di ponderazione è strumento di determinazione della base economica dell’oblazione, non regola che ridimensioni materialmente la consistenza del manufatto. Ne segue che la somma mq 150,00 + mq 128,46 esprime la grandezza di calcolo, non la superficie fisica totale delle opere dichiarate.

Nel titolo del 21 ottobre 2004 figuravano invece mq 78,00 di destinazione residenziale e mq 200,46 di destinazione non residenziale; la richiesta del 2010, illustrata anche da un’integrazione tecnica, mirava ad allineare la concessione a quanto risultava nella Sezione Terza e nella documentazione richiamata dall’atto abilitativo. La peculiarità del caso è che la divergenza era interna al materiale che l’Amministrazione già possedeva: nessun valore dimensionale posto a fondamento della rettifica era stato concepito o introdotto soltanto dopo il rilascio del titolo.

3. L’unità interpretativa della domanda: la sezione destinata all’oblazione non è un corpo estraneo

La tesi restrittiva, accolta in primo grado, assumeva che le superfici indicate nella parte descrittiva della domanda e riprodotte nel titolo delimitassero una volta per tutte l’oggetto della sanatoria; le diverse superfici utilizzate per l’autoliquidazione non avrebbero potuto mutarne il contenuto senza una modificazione sostanziale. La ricostruzione sottintendeva, però, la possibilità di isolare un segmento della medesima dichiarazione amministrativa, privando di significato le risultanze simultanee del calcolo oblativo.

Proprio qui si colloca il baricentro della pronuncia. La domanda di condono deve essere letta come un atto procedimentale unitario, articolato in sezioni dotate di funzioni diverse ma concorrenti nella rappresentazione dello stesso abuso. Una dichiarazione dimensionale utilizzata per determinare il versamento non si trasforma automaticamente in titolo edilizio; nondimeno non diventa giuridicamente irrilevante solo perché iscritta in una sezione formalmente intitolata all’oblazione. La ricostruzione del suo valore richiede di considerarne l’origine, la coevità e la corrispondenza con gli ulteriori dati della pratica.

È dunque inesatta l’alternativa fra dato ricavabile da una singola casella e dato necessariamente nuovo. Il discrimine concerne l’esigenza, o meno, di una valutazione sostitutiva della realtà edilizia: quando il raffronto delle dichiarazioni originarie e delle operazioni aritmetiche consente di percepire l’errore senza acquisire un differente fatto costitutivo, la rettifica assolve una funzione conservativa e non additiva.

4. L’oblazione: prova coeva, non fattispecie sostitutiva del titolo

Il § 4 della decisione individua nella coincidenza fra superfici dichiarate e importo dell’oblazione autoliquidata e versata il passaggio argomentativo essenziale. La rilevanza della circostanza discende dalla sua collocazione genetica: il pagamento non è un adempimento estraneo all’istanza, bensì il risultato di un’autoliquidazione che rende controllabile, anche a posteriori, la corrispondenza tra dichiarazione dimensionale e parametro economico adottato.

Sarebbe improprio dedurre dalla sola riscossione dell’oblazione una sanatoria di qualunque opera, indipendentemente dalla descrizione del bene e dai requisiti sostanziali previsti dalla legge n. 47 del 1985. Un simile automatismo confonderebbe il presupposto patrimoniale con il provvedimento abilitativo. La pronuncia si muove su un piano diverso: assume l’oblazione quale elemento istruttorio di particolare intensità, capace, nel concorso con i dati scritti nella domanda originaria, di rendere riconoscibile una difformità della rappresentazione formale del titolo.

Ne discende anche un’esigenza di coerenza dell’azione amministrativa. L’Amministrazione può certamente contestare il calcolo e verificare l’esatta delimitazione dell’oggetto del condono; non può tuttavia considerare la sezione economica sufficiente per ricevere l’importo e radicalmente insignificante per comprendere quale fosse la consistenza originariamente dichiarata, senza misurarsi con l’intrinseca contraddizione del fascicolo.

5. La nozione di errore materiale tra agevole riconoscibilità e pluralità documentale

Il precedente maggiormente vicino, sul piano del metodo di accertamento, è Cons. Stato, Sez. II, 14 febbraio 2024, n. 1474, che ammette la rettifica delle dichiarazioni e dei documenti del privato quando l’errore materiale risulti agevolmente individuabile dal contesto documentale. In quella vicenda, concernente una difformità grafica nell’ambito del fascicolo edilizio, il Collegio ha valorizzato una pluralità di indici originari, fra cui la domanda di condono, le dichiarazioni, il calcolo dell’oblazione e i grafici, per verificare l’oggettiva percepibilità della divergenza.

L’insegnamento è metodologico: “ictu oculi” non equivale a “desumibile da un documento isolato”. L’immediatezza qualifica il carattere non controverso, non discrezionale e documentalmente riconoscibile dell’errore; non esclude che la sua individuazione presupponga il confronto di elementi coevi. L’operazione interpretativa vietata è quella che, sotto la veste della rettifica, sostituisca ex novo all’oggetto originario una diversa realtà fattuale; non il controllo incrociato delle risultanze già appartenenti al procedimento.

In prospettiva convergente si colloca T.A.R. Lazio, Roma, Sez. IV-ter, 13 maggio 2025, n. 9131, relativa a una diversa destinazione d’uso erroneamente riprodotta nel titolo di condono e riconoscibile dalla documentazione originaria. Le fattispecie non coincidono: in quella decisione il profilo riguardava la destinazione; nella pronuncia in commento, le superfici. Il principio condiviso è tuttavia preciso: l’errore materiale già disvelato dagli atti non legittima il diniego della sua correzione sulla base di una pretesa irrevocabilità del dato formalmente erroneo.

6. L’eccezionalità del condono e il limite della domanda aggiuntiva

La disciplina del condono resta eccezionale, né una decisione sulla rettifica può essere utilizzata quale occasione per introdurre, sotto veste documentale, volumi, destinazioni o superfici tempestivamente non rappresentati. L’eccezionalità, tuttavia, governa l’accesso alla sanatoria e delimita il contenuto della domanda; non impone l’immutabilità della rappresentazione inesatta di dati già contenuti negli atti originari.

La distinzione è tanto più necessaria quanto più risalenti sono le pratiche edilizie. La certezza giuridica consiste nella stabilità del contenuto effettivamente assentito, determinato alla luce della domanda e dei suoi documenti, non nell’autosufficienza di ogni cifra trascritta nel provvedimento conclusivo. L’errore materiale non è un vizio che il decorso del tempo trasformi in regola di diritto; resta tuttavia imprescindibile che la sua correzione non dissimuli un accertamento edilizio costitutivo integralmente nuovo.

7. La determinazione capitolina n. 290/2007 e il limite degli atti organizzativi

Roma Capitale aveva fondato il diniego sulla determinazione dirigenziale n. 290 del 12 novembre 2007, orientata a impedire la riapertura, per errori imputabili al dichiarante, di sanatorie già definite. La decisione di appello non reca una statuizione autonoma di annullamento generale della determinazione né risolve, in via astratta, ogni possibile questione relativa alla disciplina comunale delle rettifiche; ha ritenuto illegittima, per il caso concreto, la qualificazione preclusiva posta a fondamento del diniego, riscontrando direttamente l’errore materiale essenziale e facilmente conoscibile.

Va evitata, perciò, una lettura eccedente il decisum. Non ogni errore dell’istante è necessariamente emendabile: è emendabile, secondo la motivazione in esame, la divergenza in cui il dato corretto sia già ricavabile con immediatezza dalle dichiarazioni originarie e dalla loro coerente proiezione economica. Un atto generale amministrativo non può sostituire con una presunzione assoluta la verifica concreta dei presupposti documentali che rendono distinguibile la rettifica da un condono aggiuntivo.

8. La portata dell’accoglimento e l’esecuzione conformativa

Il P.Q.M. accoglie l’appello, riforma la sentenza di primo grado e annulla il diniego comunale. Il § 6 contiene tuttavia un accertamento sostanziale di particolare vincolatività conformativa: il diniego è illegittimo in quanto investito da un errore materiale, essenziale e facilmente conoscibile, relativo alle superfici condonate. Il § 5 identifica inoltre le superfici corrette in mq 150,00 di SU e mq 214,10 di SNR; l’abbattimento a mq 128,46 rileva esclusivamente ai fini dell’oblazione.

L’Amministrazione, nell’esecuzione della sentenza, è tenuta a rinnovare la propria attività in coerenza con l’accertamento reso e non può riproporre la medesima ragione preclusiva, disattesa dal giudice, come se nulla fosse accaduto. Il dispositivo non contiene però una condanna testuale all’emissione immediata del titolo rettificato, né può essere letto come una generale pronuncia su tutti i possibili profili urbanistico-edilizi estranei al thema decidendum. Il corretto itinerario conformativo consiste, pertanto, nell’adozione degli atti necessari per la rettifica coerente con il decisum, fatti salvi soltanto gli adempimenti tecnici strettamente attuativi e non elusivi della statuizione.

L’esecutività della sentenza del giudice amministrativo precede la sua eventuale irrevocabilità: l’art. 112, comma 1 e comma 2, lett. b), c.p.a. obbliga la pubblica amministrazione all’esecuzione e consente, ove occorra, la tutela in ottemperanza delle sentenze esecutive, anche prima del passaggio in giudicato, secondo le condizioni del codice. L’interlocuzione amministrativa successiva alla pubblicazione dovrà quindi misurarsi con la concreta cogenza della pronuncia, senza confondere l’eventuale pendenza dei termini di impugnazione con una sospensione automatica dell’efficacia.

9. Conclusioni: la certezza del condono come fedeltà al fascicolo genetico

Il valore della sentenza n. 8253/2026 consiste nell’avere impedito che un’automatica imputazione dell’errore al privato neutralizzasse il controllo sulla sua natura effettiva. Il Consiglio di Stato non attenua la disciplina eccezionale del condono: ne preserva il confine, distinguendo la domanda additiva dall’emenda documentale. Dove il dato è originario, determinato e verificabile, la correzione non crea una nuova situazione edilizia, ma consente al titolo di rappresentare correttamente quella già risultante dal procedimento.

Sul piano sistematico, il principio può essere così sintetizzato: l’efficacia conservativa della rettifica dipende dalla riconoscibilità dell’errore alla luce del fascicolo originario e dalla mancanza di una reale innovazione dell’oggetto della sanatoria; l’oblazione, quando sia stata calcolata su superfici espressamente dichiarate, costituisce un elemento probatorio qualificato di quella riconoscibilità, senza acquisire autonoma efficacia abilitativa. È in tale distinzione – e non nell’astratta contrapposizione fra errore dell’istante ed errore dell’ufficio – che si rinviene il punto di equilibrio fra legalità urbanistica, certezza dei titoli e buona amministrazione.

Pubblicato il 12/11/2026

N. 08253/2026 REG.PROV.COLL.
N. 07262/2024 REG.RIC.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7262 del 2024, proposto da

OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, rappresentati e difesi dall’avvocato Alessandro Biamonte, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Enrico Maggiore, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del TAR Lazio, Sez. 4 Ter, n. 4351/2024.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4-bis, c.p.a;

Relatore nella udienza smaltimento del giorno 7 ottobre 2026 il Cons. Roberto Michele Palmieri e viste le conclusioni delle parti come da verbale;

FATTO e DIRITTO

1. I signori OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS e OMISSIS hanno impugnato innanzi al TAR Lazio il provvedimento di Roma Capitale, Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, con cui si è disposto il diniego dell’istanza di rettifica da loro presentata ai sensi della legge 47/1985 in data 20.3.1986, relativa all’immobile sito in Roma alla OMISSIS.

A sostegno del ricorso, essi hanno dedotto la sussistenza di plurime violazioni di legge, nonché l’eccesso di potere da parte dell’Amministrazione.

Hanno chiesto pertanto l’annullamento dell’atto impugnato, con vittoria delle spese di lite.

Costituitasi in giudizio, Roma Capitale ha chiesto il rigetto del ricorso, con vittoria delle spese di lite.

Con sentenza n. 4351/24 il TAR Lazio ha respinto il ricorso.

Avverso tale statuizione giudiziale i signori OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS e OMISSIS hanno interposto appello, affidato ai seguenti motivi di gravame, appresso sintetizzati: 1) error in iudicando; 2) errore di calcolo; violazione dell’art. 10 bis l. n. 241/90; 3) violazione dell’art. 39 l. n. 724/94; eccesso di potere.

Hanno chiesto pertanto, in accoglimento del ricorso, e in riforma dell’impugnata sentenza, l’annullamento dell’atto impugnato in primo grado. Il tutto con vittoria delle spese di lite.

Costituitasi in giudizio, Roma Capitale ha chiesto il rigetto dell’appello, con vittoria delle spese di lite.

All’udienza di smaltimento del 7.10.2026 – tenutasi con modalità di collegamento da remoto in videoconferenza, ai sensi dell’art. 87 comma 4 bis c.p.a. – l’appello è stato trattenuto in decisione.

2. L’appello, in relazione ai dedotti motivi di gravame, è fondato.

3. Emerge dalla documentazione in atti che il dante causa degli odierni appellanti, nel procedere all’autoliquidazione dell’oblazione – quantificata in complessive lire 5.675.000, e integralmente versata in n. 8 rate da lire 710.000 cadauna – ha indicato (Sezione terza, punto B – “calcolo delle superfici”, nonché punto D del modello 47/85 – R, acquisito al protocollo OMISSIS del 20.3.1986, n. progr. OMISSIS) le seguenti maggiori superfici:

– superficie utile abitabile: mq 150,00;

– superficie non residenziale mq 214,10 x 0,6 = mq 128,46;

– superficie complessiva (2 + 3) = mq 278,46.

4. In particolare, vi è perfetta coincidenza tra le superfici dichiarate e l’importo dell’oblazione autoliquidata e versata.

5. Senonché, la superficie indicata nel titolo formale di condono è incongruente rispetto ai valori suesposti, essendo specificata in mq 78,00 quale SU (Superficie Utile Abitabile) e mq 120,88 quale SNR (Superficie Non Residenziale).

Trattasi pertanto di errore materiale, come tale suscettibile di rettifica, in quanto la misura corretta è agevolmente riconducibile alla misura dell’oblazione versata (Lire 5.675.000) in ragione delle differenti ed effettive superfici.

In particolare, la SU effettiva e dichiarata è di mq 150,00 e la SNR effettiva di mq 214,10, abbattuta del 60%, a 128,46 ai soli fini del calcolo dell’oblazione, id est esattamente quella per la quale si è chiesta la rettifica.

6. Per tali ragioni, l’impugnato diniego di rettifica deve ritenersi illegittimo, in quanto attinto dall’errore materiale – essenziale e facilmente conoscibile – in ordine alle superfici oggetto di condono.

7. Ne consegue, in accoglimento dell’appello, e in riforma dell’impugnata sentenza, l’annullamento dell’atto impugnato in primo grado.

8. Sussistono giusti motivi, legati alla natura delle questioni esaminate, per la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie, e per l’effetto, in riforma dell’impugnata sentenza, annulla l’atto impugnato in primo grado.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 7 ottobre 2026 – tenutasi con modalità di collegamento da remoto in videoconferenza, ai sensi dell’art. 87 comma 4 bis c.p.a. – con l’intervento dei magistrati:

Giovanni Sabbato, Presidente F/F

Davide Ponte, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

Luca Emanuele Ricci, Consigliere

Roberto Michele Palmieri, Consigliere, Estensore